Un immeuble entier, plusieurs lots, une seule opération. Une décote à l'achat, pas de syndic, des économies d'échelle — et un montage financier qui fait toute la différence. La stratégie des investisseurs qui passent à l'échelle.
Vous achetez la totalité d'un immeuble (plusieurs appartements, parfois commerces et parkings) en une seule fois. Vous êtes seul maître à bord, sans copropriété ni syndic.
Acheter l'immeuble entier permet d'obtenir une décote sur le prix au m² par rapport à l'achat lot par lot.
Pas de copropriété, pas d'assemblée générale : vous décidez seul des travaux, des loyers et de la stratégie de l'ensemble.
Un seul acte, un seul financement, des travaux mutualisés et un risque locatif réparti sur plusieurs lots.
Tout dépend du mode de détention. C'est un arbitrage structurant — qu'on cale avant l'achat avec un fiscaliste.
Revenus fonciers si location nue (micro-foncier ou réel + déficit foncier), ou BIC si meublé (LMNP + amortissement). Simple, mais moins souple pour transmettre.
SCI à l'IR : transparente, idéale pour transmettre par donation de parts. SCI à l'IS : amortissement du bien et impôt sur les loyers réduit, mais plus-value professionnelle à la sortie.
Combiner nu, meublé et commerce dans un même immeuble permet de diversifier les revenus et d'optimiser la fiscalité globale.
À cadrer : la SCI familiale est un puissant outil de détention et de transmission, mais le choix IR/IS est structurant et difficilement réversible. Prélèvements sociaux de 18,6 % (depuis 2026) sur les revenus fonciers. On construit le montage avec notaire et fiscaliste.
Données fiscales à jour au 16/06/2026, à confirmer selon votre situation.
L'effet d'échelle, en contrepartie d'un ticket d'entrée et d'un financement plus ambitieux.
Réalisation Funding Horizons : un immeuble entier de 11 studios, acheté en bloc, rénové et mis en location — avec un cashflow largement positif.
Un immeuble de 11 studios (230 m²) acheté en bloc, entièrement rénové et meublé — sans copropriété ni syndic. Opération complète 1 079 458 € (achat, frais, travaux, mobilier) financée avec 170 000 € d'apport — la banque finance 909 458 €.
11 studios loués ≈ 740 € = 8 140 €/mois de recettes, pour 6 119 € de dépenses. Résultat : +2 021 €/mois de cashflow positif qui s'ajoute directement aux revenus du foyer. Un différé le temps des travaux évite de payer le crédit avant que l'immeuble ne produise ses loyers.
Photos : Réalisation Funding Horizons. Chaque projet est unique : les chiffres dépendent du bien, du financement, du régime fiscal et de votre profil. Nous bâtissons votre simulation avant tout engagement.
Les questions les plus fréquentes de nos clients sur l'achat d'un immeuble de rapport.
Deux solutions, à choisir selon le profil du locataire (elles ne se cumulent pas). La garantie Visale d'Action Logement est une caution gratuite : en cas d'impayé, Action Logement vous indemnise sans franchise puis se fait rembourser par le locataire. Depuis 2026 elle couvre les 3 premières années du bail et cible surtout les étudiants, jeunes actifs et profils en mobilité.
GarantMe est une solution privée (payée par le locataire) qui se porte garant et vous indemnise rapidement, en prenant en charge les procédures — elle couvre des profils plus larges, notamment une clientèle internationale sans revenus imposés en France, idéale pour une gestion à distance. On vous oriente vers la solution la mieux adaptée à votre dossier.
Souvent oui, surtout à plusieurs ou dans une optique de transmission. Mais la détention en nom propre reste possible. On choisit la structure selon votre objectif patrimonial et fiscal.
L'IR est transparent et facilite la transmission ; l'IS permet d'amortir le bien et de réduire l'impôt sur les loyers, mais alourdit la plus-value de sortie. Le choix est structurant et se décide en amont.
C'est tout l'enjeu — et notre cœur de métier. Structuration du prêt, différé pour absorber la phase de travaux, lissage : on monte le financement pour que l'opération tienne et serve votre trésorerie.
Elle est mutualisée (un seul immeuble, un seul interlocuteur pour les travaux) et peut être déléguée. Le risque locatif est réparti, ce qui sécurise les revenus.
Un appel offert de 45 minutes pour cadrer la cible, la structure (SCI, IR/IS) et le montage financier.