La stratégie classique et sécurisée. Un logement loué vide, des revenus réguliers, une fiscalité que l'on optimise au régime réel — et l'effet de levier du crédit pour construire votre patrimoine sans mobiliser toute votre épargne.
Vous achetez un logement que vous louez non meublé, avec un bail de 3 ans. Simple à gérer, demande locative profonde, c'est la porte d'entrée idéale dans l'investissement immobilier.
Location vide encadrée par un bail longue durée : moins de rotation, des locataires plus stables, une gestion allégée.
Les loyers relèvent des revenus fonciers — un cadre fiscal différent du meublé (LMNP), avec ses propres leviers d'optimisation.
Objectif premier : capitaliser. Le crédit se rembourse en partie avec les loyers, et vous bâtissez un actif transmissible.
Les loyers d'un bien nu sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Tout se joue sur le choix du régime — et c'est là qu'on optimise.
Abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts, déclaration simplifiée. Accessible tant que vos recettes foncières restent sous 15 000 € / an. Aucune charge déduite, aucun déficit possible — idéal si vous avez peu de frais.
Vous déduisez vos charges réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, gestion, travaux d'entretien et de réparation. Dès que ces charges dépassent 30 % des loyers, le réel devient gagnant. Option engageante 3 ans.
Au réel, si vos charges dépassent vos loyers, le déficit s'impute sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € / an (porté à 21 400 € pour une rénovation énergétique sortant le bien des classes E, F ou G). Le surplus est reportable 10 ans.
À retenir : sur les revenus fonciers nets s'ajoutent l'impôt sur le revenu (à votre tranche marginale) et les prélèvements sociaux (18,6 % depuis 2026). Le bon régime dépend de votre niveau de charges, de votre fiscalité et de votre projet de travaux — on le calcule avec vous avant l'achat. Données fiscales à jour au 16/06/2026, à confirmer selon votre situation ; nous ne sommes pas conseil fiscal mais travaillons avec des partenaires fiscalistes.
Aucune stratégie n'est parfaite. Voici, en toute transparence, ce que le locatif nu offre et ce qu'il demande.
Le principe : faire travailler l'argent de la banque et du locataire pour construire votre patrimoine — et, avec un financement bien structuré, augmenter les revenus du foyer plutôt que de fournir un effort d'épargne.
Exemple purement illustratif, hors fiscalité personnalisée et variations de marché. Les chiffres réels dépendent du bien, du taux, de votre profil et de votre régime fiscal. Nous bâtissons votre simulation chiffrée avant tout engagement.
Les questions les plus fréquentes de nos clients sur le locatif nu, sa fiscalité et sa sécurisation.
Deux solutions, à choisir selon le profil du locataire (elles ne se cumulent pas). La garantie Visale d'Action Logement est une caution gratuite : en cas d'impayé, Action Logement vous indemnise sans franchise puis se fait rembourser par le locataire. Depuis 2026 elle couvre les 3 premières années du bail et cible surtout les étudiants, jeunes actifs et profils en mobilité. GarantMe est une solution privée (payée par le locataire) qui se porte garant et vous indemnise rapidement, en prenant en charge les procédures — elle couvre des profils plus larges, notamment une clientèle internationale sans revenus imposés en France, idéale pour une gestion à distance. On vous oriente vers la solution la mieux adaptée à votre dossier.
Si vos charges (intérêts, travaux, taxe foncière, gestion) dépassent 30 % de vos loyers, le réel est généralement plus avantageux et permet le déficit foncier. En dessous, le micro-foncier et son abattement de 30 % sont plus simples. On fait le calcul ensemble avant l'achat.
Souvent un peu moins en rendement brut, mais avec une gestion plus simple, des baux plus longs et un cadre fiscal propre (déficit foncier). Meublé et nu ne s'opposent pas : on choisit selon votre objectif — cashflow ou patrimoine.
Cela dépend de votre profil et de la banque. L'intérêt du levier est justement de limiter l'apport. Pour les résidents fiscaux français au profil solide, des financements jusqu'à 110 % sans apport restent possibles — on étudie votre capacité réelle.
C'est souvent là que le locatif nu prend tout son sens : au régime réel, les travaux d'entretien et de réparation se déduisent et peuvent générer un déficit foncier qui réduit votre impôt. On structure le projet pour en tirer le meilleur.
Un appel offert de 45 minutes pour cadrer votre objectif, votre capacité de financement et le régime fiscal le plus avantageux.